韩国特色租房制度受冲击 房东青睐每月收租

英国杂志《经济学人》（The Economist）2月15日发表了题为《归为一类》的文章。文章称，韩国的房东们正在逐渐放弃具有韩国特色的传统租房制度。

全文摘编如下：

如果有机会的话，很多韩国人愿意掏15万美元的押金在首都首尔租一套小公寓，租期为三年。但是现在，大多数房东对这么少的一笔租房押金已经不屑一顾了。

韩国的租房制度比较独特，一般被称为“传贳”（jeonse）制。根据这一制度，租房者不需要每月定期向房东支付租金，而是向房东缴纳一笔押金，押金的金额介于房屋价格的四分之一至一半之间。在租房期间，房东可以用这笔钱进行投资。在租期结束后，房东可以保留投资回报，但是需要把押金悉数退还给租房者。

现在，韩国的平均租房押金已经连续上涨了76周，这是连续上涨时间最长的一次。如今，数千份租房押金已经高达房屋价格的90%；在某些地区，由于租房后房屋价格出现了下降，所以现在租房押金的金额已经超过了房屋总价。

之前，租房押金制度曾经受到了租客和房东的一致欢迎。在20世纪60年代，快速的城市化将大量农民吸引到了韩国城市，这导致了房屋的需求量大幅上升，而且国家主导的工业发展也恰好将资本带动了起来。位于首尔的建国大学（Konkuk University）房地产教授Son Jae-young称，韩国政府认为房地产属于非生产性产业，所以限制银行为开发商、房屋所有者和租客提供贷款。在这种情况下，租房押金制度就成为了“自助型融资机制”。

租客的押金为房东购买资产提供了资金，而且没有利息。与此同时，租客相当于获得了一笔存款：随着时间的推移，租房押金可以成为租客的买房基金。几十年以来，每月支付房租一直是贫穷的同义词。

但是自从2008年之后，利率和房价都有所下降。为了让自己的投资获得较高的回报，房东一直在提高租房押金的金额。租客则一直在利用低利息贷款来应对押金的增长。据韩国央行称，自从2009年以来，这类贷款几乎已经翻了一番，从33.5万亿韩元（合315亿美元）上升到了60万亿韩元。

这导致了韩国这种独一无二的租房制度失去了其主要的优势。之前，租客们贡献的庞大押金既帮助韩国的房地产市场避免了泡沫（因为该制度限制了房价上涨），也帮助韩国房市避免了衰退（因为买房者拥有资金储备）。该制度还帮助银行体系避免了因风险抵押而蒙受的损失。长期以来，租房押金一直被视为个人之间的契约，因此押金现在依然未被纳入韩国的家庭贷款统计之中，平均贷款价值比率也没有考虑这方面的数据。韩国中央银行对租房押金贷款的数据仅能追溯到2009年。但是，最近出版了一本韩国房地产新书的Sun Dae-in表示，由房东掌握的租房押金必须被视为贷款。据他估计，所有的租房押金之和大约为300万亿韩元，其中大约有一半用于购置第二套房产或者第三套房产。如果这笔钱与住房贷款加起来计算，那么平均贷款价值比率将会从50%以下上升到70%以上。去年11月，据韩国央行估计，在韩国的370万“传贳”房东中，大约有十分之一可能会发现难以归还租客的押金。

现在，越来越多的房东开始选择每月收取房租的方式：去年，选择这种支付方式的房东已经上升至40%，比2012年的34%又有所上升。但是，一些房东却不愿完全抛弃“传贳”制度。据韩国央行称，超过四分之一的房东正在利用巨额押金来支付被租赁的房屋的抵押贷款。一般情况下，他们会为租客提供选择：或是每月支付租金，或是支付金额较高的租房押金。混合租房制度正在韩国逐渐发展起来，这也是韩国独一无二的东西。

(文章来源：海外网)