韩国人缘何为公寓住房疯狂

  随着最近联排住宅（Town House）竞相开盘出售，越来越多的人关注以公寓为中心的韩国居住文化是否会改变。尤其是，法国地理学者巴列里-朱列佐的著作《公寓共和国》一书出版后，引发了围绕韩国公寓文化的争论。他指出：“因为公寓，首尔成了一座不能持续发展的、没有明天的城市。”他强烈批评说，韩国居住文化很不正常。
  就算没有他的批评，韩国的公寓比例也比任何一个国家都高。整个住宅中，公寓所占比例从1985年的13.5%跃升到1995年的37.5%，2005年猛增到53%。1979年独立住宅数（13.2354万户）远远高于公寓（88432户）。去年新增的公寓房达40万套，与此相比新增的独立住房仅为3万套。日本与韩国其国土结构相似，但日本的公寓比重为20%，远远低于韩国。甚至有人批评说，照这种趋势下去，在不远的将来，独立住宅也可能面临灭绝危机。

“因为公寓，首尔成了一座没有明天的城市”

  巴列里-朱列佐不太理解这种现象，在法国公寓小区是移民、低收入阶层主要居住的“贫穷的象征”，而在首尔公寓却是中产阶层甚至富人首选的住宅对象。初期的公寓也是向平民百姓提供大量低价住宅的手段。所以直到上世纪60~70年代，公寓还一直是平民住宅的象征，
其代表就是低成本草草建起而发生倒塌事故的卧牛公寓。
  但是，现在公寓却成了深受中产阶层甚至富人青睐的佼佼者。无论是地价昂贵的市中心、地价低廉的城市周边甚至地方城市都忙于大量建设公寓。建设公寓的原本目标是向平民大量提供廉价住宅，但最近因公寓的高档化和高层化竞争，这初旨已经变了味儿。不仅如此，为了竞相得到公寓用地，反倒抬高了地价。
  那么，韩国人痴迷于公寓的理由是什么呢？其秘诀就是，买公寓就是最有效的理财手段。巴列里-朱列佐分析指出，上世纪70～80年代保障市价差价的房屋售价管制系统，正是使公寓成为中产阶层居住文化的决定性契机。大家都对市价差价虎视眈眈，纷纷涌入公寓投资，而在公寓抽签中“中奖”的人们即刻被编入到中产阶层。然而，放宽房屋出售价格制度之后，韩国社会仍然在维持以公寓为中心的文化，这是因为“公寓等于理财”这一等式的成立所造成的。过去3～4年间，公寓的价格创下了比独立住宅或联合住宅要高出2~3倍的上升率。无投资回报的独立住宅或联合住宅备受大家的冷落，这就是理财市场的法则。
  随着住宅成为理财手段，“游牧民式居住方式”成为了主流。即，并非长期居住，而是尽快卖掉房子，移居到有升值潜力的地方。去年发达国家房屋交易量仅占整个住宅的5％，与其相比，韩国去年房屋交易量达到了约19％。建设产业战略研究所所长金善德说：“公寓具有标准的平面设计，价格信息也是随时公开的，因此兑现性较强，这一点也是公寓大受欢迎的秘诀吧。”言外之意，公寓就好比是股市中的蓝筹股。
  另外，与发达国家相比韩国的建筑规章比较宽松，在独立住宅地区不规范地开发了多住户住宅，从而使居住环境变恶化，在形成“公寓共和国”方面这一点也助了一臂之力。三星经济研究所研究委员朴在龙分析说：“韩国人认为其他形态的住宅在停车场等生活便利设施方面不够完善，随着这种观念根深蒂固，大家纷纷涌向于生活便利设施齐全的公寓。”

“公寓适合高龄、双职工夫妻”
  有人提出反对意见说，收入水平得到提高后，公寓就会遭到冷遇。但也有一些人拥护说，公寓有很多好处。不仅是首尔，新加坡、香港等地的居住文化都是以公寓为中心。崇尚独立住宅的日本也以东京等大城市为中心大举兴建商住两用复合式公寓。纽约等发达地区也兴起了市区再开发热潮，高层公寓正重新受到欢迎。韩国的建设企业在中国、越南等地承揽公寓工程。巴列里-朱列佐所说的贫穷人的象征——法国的公寓楼群，不是自家住宅而是用于出租的住宅。这里的居民大都是移民者或低收入阶层，因不是自家房，住宅管理不善、住宅老化现象严重。这些地区沦为贫穷地区也是理所当然的。相反，韩国的住宅大都是居住者所有，因此会通过改建变成新的公寓。由此有批评认为，朱列佐以西方文化和帝国主义的观点，贬低了韩国的居住文化。
  此外，日本政府为应对老龄化时代提出的城市开发概念“压缩型城市”(Compact City)也更接近公寓，而不是独立住宅。“压缩型城市”是指步行即可亨用生活便利设施，把住宅和生活便利设施安排在一起的城市规划方法。三星研究所研究委员朴在龙说：“公寓的优点在于维护、管理成本低，游乐场地、老人活动区、公园等居民生活设施完善，这一优势与其他住宅类型无法比拟的。”特别是双职工夫妇会选择具有生活便利设施完善的公寓。住宅城市研究所研究员朴信英评价
说：“能提供一条龙式生活服务的商住两用复合公寓适合老人居住。”

联排住宅将成为高收入阶层的首选

有展望说，从最近出售的位于郊外的联排住宅大受欢迎的情况来看，随着收入水平的提高，将开始流行“郊外田园（田园装修效果图）住宅”和“联排住宅”。但专家们认为，联排住宅的人气很难赶上公寓。朴信英说：“由于联排住宅在服务设施和管理费用方面不如公寓，所以可成为夹缝商品，但很难超越公寓的人气。”但专家们仍然展望，只要住房市场趋于稳定，独爱公寓的住房文化会发生改变。也就是说，如果住房的选择依据个性而不是理财，其他形态的住宅需求也会大大增加。“Dream Site Korea”社长李光勋说：“高消费人群不仅仅只满足于公寓，而将开始选择联排住宅或单独住宅等其他住宅形态。”

(文章来源：房网论坛)