《新商业地产实战金典》解密行业发展

宣一氢：《新商业地产实战金典》上市 解密行业发展趋势

近期，网易家居特邀商业地产策划大师宣一氢先生成为“网易家居商学院特聘讲师”，作为商业地产的“实战导师”，他的新书《新商业地产实战金典》也将于7月中旬全面上市。作为一名成功的商业地产策划大师，这本新书的出版，将给行业带来怎么样的影响和惊喜？网易家居近期针对上述问题对喜盈门监事长宣一氢先生进行了特别专访。

网易家居商学院特聘讲师——喜盈门监事长宣一氢先生

【网易家居】：宣总，您好！非常荣幸能聘请您为网易家居商学院特聘讲师。最近听到一个好消息，您的新书《新商业地产实战金典》于7月1日正式上市，在这里能否请您谈一谈这本书从构思、编写、成稿、出版整个过程是怎么样的？这些环节中，哪个最令你印象深刻？

宣一氢：目前我的新书《新商业地产实战金典》印刷工作已经完成，不久后大家可以再各大书店，京东、当当、亚马逊等网店、机场书店等地方看到我的这本新书。预计将于7月16日召开“新书首发式”，“新书首发式”将以研讨会的形式展开，围绕“商业地产的现状及发展方向，中国的购物中心未来的发展趋势”这几个问题展开讨论。

宣一氢：这本书材料收集可以追溯到10年前，比如我在拉斯维加斯拍摄的照片就是10年前拍摄的；大部分的资料从6年前开始收集的，其中我在国外拍摄的一些照片、对商业地产的感想等等都始于6年前；真正有计划编写这本书的想法是1年前产生的，去年某网站给我颁发了“策划大师”大奖，这也就为我出新书作了热身、铺垫；真正动手整理、编写是从 8个月前开始，这本书为什么会在这么短的时间内写出来？主要是因为素材积累时间很长，书籍中包含了近十年来我对行业的感悟和资料的积累，以及在国外拍的照片比如在美国、新加坡、日本的东京、九州、大阪等等。虽然这本新书编辑、撰写时间不长，但却浓缩了我从事商业地产16年来的心得与精髓，书中内容包含了我对商业地产最新的操作方式和未来发展的探索。

【网易家居】：您为何会想到要出版这样一本专门钻研商业地产操作方式的书籍？

宣一氢：我为何会撰写《新商业地产实战金典》？主要是因为中国最近5年内，大量购物中心扎堆出现，预计到2015年，我国的购物中心将接近5000个。我们想象一下它的现状，在短短五年时间冒出这么多城市综合体，这些综合体大量出现了设计不科学、不合理等问题。大量的粗制滥造，同质化现象非常严重。不少项目都在抄袭已于的成功模式，项目前期的市场调研、定位、设计等等都很草率，不研究市场、不研究供应量、不研究消费者，这种现象本身就说明投资者、运营者的不专业，导致项目不专业。

宣一氢：5年内5000多个城市综合体出现后，将有几十万从业者。而这几十万从业者大部分都没有经过系统、专业的培训，因为商业地产作为新兴行业，行业专业的指导丛书很少、也没有最新的系统教材。而现在我们正面临科技、技术大跃进时代，这导致我们的传播方法全部一样了，我们获得信息的渠道也不一样，这对于购物中心运营而言，是非常敏感的话题。这就是我出版这本书的原因之一。

宣一氢：如此多的项目一哄而上地盲目建设，这可能导致大量社会资源浪费，大量的商业地产投资客变为高危行业。原本想买商铺“一铺富三代”，结果商铺变仓库，租不出去，这个时候投资客成为了高危行业。同质化现象导致的是恶性竞争，商场之间开始打价格战，这样的形势下，商业地产这个新兴热点投资行业的市场竞争，将日趋严峻、日趋白热化。 作为商业地产资深从业人员，我认为我有这个社会责任感，希望通过自身的努力来引导同行，引发行业思考，避免出现这种恶性竞争情况。

【网易家居】：在您看来，《新商业地产实战金典》这本书籍的上市，会给商业地产相关从业人士带来怎么样的影响？

宣一氢：我希望我的新书能对未来购物中心发展的方向等问题起到抛砖引玉的作用。让同行有这样一个思考：“购物中心不一定要长成万达、港汇、龙之梦那样”。我认为中国的购物中心应该因地制宜、因人而异。不同的城市、不同的地理位置，它都可以有不同的模式、不同的业态组合，正所谓天生我材必有用，每一个商业地产项目都应该是不一样的。每个商业项目它都有独一无二的优势和劣势，比如在南京路不能模仿青浦奥特莱斯发展方式、而在青浦同样不能模仿南京路的发展模式。

宣一氢：我的新书中对“商业地产如何面对电商的发展、如何应对移动互联网的发展”等等问题都有所涉猎，所以说这本书的出现是非常及时的、有效的。我希望我所撰写的这本书能够给商业地产行业带来新的思维、新的思考。大量购物中心的上马，这些购物中心也已经考虑到业态组合、动线规划，增加娱乐、餐饮、休闲比例，百货比例压缩，增加儿童品类等等，大家对这个层面的思考已经形成共识。但他们对移动互联网时代如何进行商业地产传播、消费者消费习惯发生了怎么样的改变等等问题还没有清醒的认知，而在这本书中，我对上述问题作了很详尽的论述。

【网易家居】：这本新书的出版，是否达到了您的预期？

宣一氢：这本书基本上达到了我的预期，但还是有一些小遗憾，因为我本人要求完美。但正如我老师所说：“存在一些小缺点，说明还有进步、上升的空间”。正因为存在一些小缺点，后期才能激励我写出第二本、第三本书。

【网易家居】：书的封面有这样一段话来概括全书的内容：“这不是一本书，而是一种能改变商业地产操作方式的新思维！这可能是迄今为止，商业地产领域"干货"最多的典籍！”请问，在您看来，商业地产操作方式的新思维，其主流方向、发展潮流应该是怎么样的？

宣一氢：我觉得未来商业地产的操作模式新思维，最核心的一点就是“差异化”、品牌定位的差异化、业态组合的差异化、营销思维的差异化、经营模式的差异化、服务特色的差异化，要做出具有特色的项目。要做好商业地产项目，找到自我、找准定位非常重要。

宣一氢：我最近撰写了一片文章《商业地产的价值决定者是人！》可以很好地佐证上述观点：华润时代广场位于上海浦东张杨路，与上海八佰伴仅一街之隔，同享优越的地理位置和密集的人流。然而，在颇具人气的浦东八佰伴对面，华润时代广场却是处境尴尬，在一线国际大牌陆续撤场后，如今又面临着优秀的品牌招商困难的问题。那么，华润时代广场的问题到底在哪里？首先是定位上发生了错位，其次是业态布局不合理。虽然华润目前已经意识到了这个问题，并开始做相应的调整，往生活休闲配套方向发展，比如说增加餐饮、早教、休闲、美容等业态，但是走得不得章法，没有很大的效果。华润时代广场和上海八佰伴的案例告诉我们，即使在同样的地段，人流量、销售业绩也可以是天壤之别。所以对商业地产来说，其核心价值是产品牌战略和营运能力。

【网易家居】：据了解，《新商业地产实战金典》售价498元，之所以定价如此高，主要原因是什么？截至日前，该书销售情况如何，您有没有过担心销路？

宣一氢：我这本新书定价498元，但定价高是有原因的：首先，你可以看到这本书的装帧非常精美书本装裱为进口荷兰版，不会变形；其次，书本厚达400多页，全部都是彩页；书本纸张全部为进口环保纸印刷；书籍内容涵盖了商业地产操作非常珍贵的经典案例，可以说这本书具有极深刻的时代烙印，具有收藏价值。书本印刷之所以会花费这么高的成本，主要是我认为最好的内容必须要采用最精美的制作方法。对于我来说，我并不在乎这本书的印刷花费了多少成本，我在乎的是这本书的编写给我带来的知识的沉淀、积累，更在乎的是这本书出版后将对行业发展带来贡献。所以说这本书虽然定价498元，但仍旧物超所值。

宣一氢：这本书目前才刚刚上市，但已经有很多地产企业纷纷订购，用于企业人员的培训、学习等等！这本书作为专业工具书，主要的读者大部分都是商业地产行业专业人士在购买、阅读。

【网易家居】：新书中所阐述的商业地产操作金典，是否也会对喜盈门的商业地产的营销、招商等工作起到指导作用，具体体现在哪些方面？

宣一氢：书中所阐述的商业地产操作金典肯定会在喜盈门商场运营中有所体现，但这本书更多的是把我10多年来对商业地产行业的思考、经验、认知等系统化、理论化。书中经典案例都已经从实战出发，上升到理论化的高度。当然，喜盈门在全国做了不少项目，每个项目都有良好的口碑，这些优秀的操作方法在这本书中都能找到影子。

【网易家居】：上海喜盈门国际建材商城，作为“亚太区最高端的艺术主题建材家具品牌中心”目前正在全球招商中，在这里能否请您介绍下该项目的具体情况？它的品牌定位、客户群体划分、经营模式分别是怎么样的？您对该项目有着怎么样的期待？

宣一氢：我们对这个项目的定位不仅仅定位在建材家具零售，而是采用B2B2C这样的操作模式，我们的目标客户群体除了华东地区的中高端消费群体以外，还包括华东地区的房产商、设计院、设计师，所以我们这个项目不仅仅做零售，更多的是做好工装销售。

宣一氢：该项目在经营模式上有所创新：以艺术为主题的建材馆，让艺术充满生活，让生活充满艺术。该项目将于2014年8月底开始全球招商，目前筹备工作正在积极进行当中。同时，上海喜盈门国际建材商场将在8月26日在上海召开招商酒会。

宣一氢：作为亚太区最高端的艺术主题建材品牌展示中心，最大的特色就是我们在顶楼设计了一个面积10000多平方米的“云·艺术中心”，这在全中国乃至全世界的商业地产领域可以说是首创的。在这个“云·艺术中心”由一个很大的雕塑公园、两个面积为1200平方米的展馆组成，在顶楼还设计有一个大型的多功能厅。未来这里将长期举办画展、设计展等活动，此外在这里也将举办很多建材家具企业的新品发布会，展馆主要以举办高端、艺术、新品发布会Party为主，在大型多功能厅可以承办各类沙龙、晚会、酒会、颁奖仪式等活动。

宣一氢：项目落成后，这里每年将举办最少两场的大型展会，同时商城内每个入住的品牌每年最少将在这里举办一场新品发布会，上海喜盈门国际建材商城完全颠覆了传统商场的概念，这里既能展示产品品牌，又能带来销售，所以我相信，上海喜盈门国际建材商城落成后将成为建材行业最漂亮、最有设计理念、最有艺术氛围的商城，成为华东地区建材行业商城的制高点和风向标。

【网易家居】：我们了解到，您平时工作非常繁忙，除了担任喜盈门监事长一职外，还是复旦大学商业地产商业地产研究院专家委员，在如此繁忙的情况下，您是如何保持自己创作的热情和对商业地产操作的积极思考？

宣一氢：我认为生活方式、工作方式很重要，不少行业精英都不能做到同时兼顾工作与生活，但对我而言，工作已经融入到我的生活，而生活却教会了我很多。我之所以会有精力在工作之余出这本书，正得益于生活，因为生活是我最好的老师。比如我在休闲时间逛商场的时候，我会专注于去这个商场某个布局、某个广告、某种营销方式为什么会吸引我？或者说商场的某些细节为什么会令我反感？这是对于这些问题的思考，给我的新书带来了很多灵感。此外，我非常善于从生活中汲取精华，孔子说“三人行必有我师”，我觉得“三人行，三个人都是我的老师”，在工作中、生活中，我都善于去学习别人的长处、优点，这也让我对商业地产操作的思考一直处于行业领先、超前的地位，“乐于思考、善于学习”，这就是这本书能面世的主要原因。

【网易家居】：《新商业地产实战金典》作为商业地产的“孙子兵法”，能否请您谈一谈，针对家居建材行业而言，哪些金典是最具有实践指导意义的？

宣一氢：我觉得这本书最具有实战指导意义的地方，就在于它的创新。建材家具行业同样面临这电商挑战、消费者消费理念转变等问题，建材家具类商场应该转变思维，丰富业态，其实每个不同的业态都有固定对象，通过新的业态的组合、改进，来改进商场的商业模式，比如喜盈门创新的B2B2C模式、通过艺术来带动消费等等，这些创新行为都能够大大提升品牌的附加值，提高产品本身的功效。当然，这些商业模式的创新，都必须建立在“以人为本”的基础上来进行的。

宣一氢：比如，商业地产要不断升值、企业要维持利润率就要不断主动升级业态和品牌、不断升级盈利模式、不断推出有盈利空间的新产品。由于商铺租金的推动及电商的压力，让更多的“包子铺”变成“西点店”、饼干变成“马卡龙”，让更多的服装、鞋帽店向“集合店”转型，让更多的大型餐饮小型化、快餐化；如果企业不及时调整、变革，或没有主动升级的意识，商铺的商业价值将滞胀，5年内企业的利润率会大大下降，甚至会因此而被淘汰。

【网易家居】：随着互联网络的发展，现在一个人能表达自己的思想的方式有许多种，比如写作、演讲、微博、微信等等，请问哪种是您的最爱？接下来是否还有新的写作计划？

宣一氢：从目前来讲，我最喜欢的表达思想的方式是微信，微博使用频率逐步减少。我喜欢采用这种方式表达思想最主要的原因是它传播的及时性、有效性。

宣一氢：近两年内肯定会有新书编写出来，下半年主要是做好这本新书的消化、推广工作。目前市场形势变化非常快，新的理念、新的模式肯定会层出不穷，所以我觉得在近两年内我还会有新的作品推出来与大家见面。

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