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大咖帮帮忙|买房不验亏到肠子青 曝超全验房攻略

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房屋出现质量问题的状况屡见不鲜,业主维权之路漫长而窝火,你家的新房是否也出现了种种问题?也被巨额的修缮费用搞得苦不堪言?极少数人知道可以请专业验房师先给新房做个“体检”。那么验房师是如何工作的?如果自己验房,需要注意哪些地方呢?网易家居邀请到有住网B端资深工程师、装修大学导师段坤佑来给大家分享一下从业多年来总结的毛坯房验房经验。

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今天请到的是有住网B端资深工程师、装修大学导师段坤佑老师,段老师一直致力于家装设计以及工地施工现场管理工作以及各施工工艺,主材、辅材的质量和工程进度的把控工作。对施工工艺及装修材料选择、装修流程、施工节点、装修前后验房,有着非常丰富的经验哦~

段坤佑验房知识小讲堂:

很多人可能对验房不太重视,我们为什么要验房呢?其实检查验收自己购置的房屋是法律赋予业主的神圣权利,业主有权获得符合国家规范要求的合格商品。一般的商品国家都要求三包(修理、更换、退货),我们买的商品房最起码也有两包(修理、退货)

根据本人多年来的验房实践经验总结来看,房子的各种问题是客观存在的,问题种类多,或大或小,或多或少,基本上每套房子都有这样或那样质量问题。如果能在交房前发现问题,能很大程度上避免日后的纠纷和维权难。

下面将为大家详细介绍检验毛坯房的一些注意事项。在网络上经常看到一些“验房秘籍”,这些秘籍有一定的指导作用,但大部分不是很全面,也不系统。对此,本人总结了一套相对来说比较全面的毛坯房验房资料供大家参考。

验房的第一步是查验合同核定面积

即确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。查看售房合同时,一般如与实际测量面积误差在3%之内,不予考虑;误差超过3%的,以双方签订合同的赔偿约定为准。建议与开发商约定房屋面积与实际测量面积误差为2%,最好不超过5%。如果开放商合同面积误差是超过5%那建议最好换个开放商选择其他楼盘啦。

这么说可能大家有点弄不明白,接下来我详细说说各个位置的检查要点。

一、入户门

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1.检查入户门品牌规格是否与合同约定一致;约定为防盗门的应达到防盗门国家标准(具体的可以问度娘啦);

2.检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等严重影响美观的现象;

3.检查门扇安装是否垂直;

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4.检查门框是否灌浆饱满,门框封口饰盖是否齐全;铰链有无明显锈蚀;门框安装是否垂直(若为木门则检查门套的观感及安装质量)

5.检查门开启关闭是否顺畅灵活,有无异响;关闭是否严密;

6.检查锁具、执手安装是否牢固;锁舌使用功能是否正常;

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7.检查猫眼、门铃等配件安装是否齐全,外观使用功能是否正常;

8.检查门开启时,执手是否撞墙;是否有“门打架”的现象。

二、强弱电

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1.检查电表是否安装到位,电表规格是否符合要求,记录电表起始度数;

2.检查对讲系统线路是否到位,对讲系统功能是否正常;安装是否垂直;

3.检查照明是否通电,插座是否通电,接线是否正确;

4.检查配电箱盒盖外观是否完整,配件是否齐全,安装是否垂直,高度是否合理,预留空开位数是否齐全;

5.检查室内有无通电;

6.检查弱电箱盒盖外观是否完整,安装是否垂直,配件是否齐全,合同约定的弱电线路是否到户;

7.检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座,检查开关、插座的牢固程度;

8.检查强电弱电垂直距离是否超过一米,否则日后会影响电视的收看效果;

9.通过拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也同样分别检查。就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源。

三、给排水

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1.检查水表是否安装到位,水表前后接头有无渗漏现象;记录水表读数;

2.测试水压大小是否合理,有无水压偏大或偏小的情况(要求有适合上水压表的接口)

3.倒水测试所有地漏是否通畅(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。尽可能让水流大、急,看水压大小,试排水速度;

4.检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整,有无破损;

5.检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全,有无渗漏;

6.检查给水方面的注意事项,主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给,是否配套齐全(包括楼道里的管道井中的水龙头)

7.检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置。

四、阳台栏杆

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1.检查阳台栏杆高度是否满足规范要求;栏杆高度不应小于1.05米,高层建筑栏杆高度应适当再提高,但不宜超过1,20

2.检查阳台栏杆竖向间距是否满足规范要求;栏杆竖向间距是要求净空间不大于11cm

3.检查阳台栏杆安装是否牢固;

4.检查阳台栏杆是否需要有防攀爬措施;

5.检查阳台是否存在容易翻越入室的安全隐患;

6.检查阳台护栏玻璃是否符合规范要求。

五、厨房

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1.检查门洞尺寸是否符合规范要求;边长和方正对角误差允许在2MM以内;

2.检查燃气管道,燃气表是否到户,安装到位;

3.检查排水管是否按规范要求安装阻火圈;

4.检查通风开口面积是否满足设计规范要求;

5.检查烟道孔、止回阀是否齐全;检查烟道表面有无裂纹;

6.检查天棚质量;

7.检查楼地面质量。

六、卫生间

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1.检查门洞尺寸是否符合规范要求;

2.检查等电位联结端子箱是否符合规范要求;

3.检查排水管是否按规范要求安装阻火圈;

4.检查是否预留排气通道,应设置集中排气道的情况是否按规范设置,开孔、止回阀是否齐全;检查排气道表面有无裂纹;

5.检查卫生间地面渗漏情况(需要自家及楼上提前24小时做好闭水,验房时楼上楼下的门均应打开)

6.检查天棚质量。

七、墙面

1.检查墙面是否存在大面积空鼓现象;(如果墙体有空鼓现象,而在后期装修施工时没有发现,就有可能导致刷完涂料后出现裂纹现象,时间久了会掉墙皮,如果是贴瓷砖,那么空鼓的墙体挂不住瓷砖,时间久了就容易掉下来。如果地面有空鼓现象,我们在后期装修时直接铺上地砖,在日后生活中地砖就会因为受力不均而破裂)

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2.检查墙面是否有裂痕、是否有外漏的铁丝网、钢筋;

3.平整度,一般墙面平整度和阴阳角垂直度不大于5MM对于毛坯房来说就可以正常验收(如果土建墙面的平整度和阴阳的垂直度偏差过大,那么后期装修的时候就需要增加人工和材料的成本进行找平);

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4.检查外墙是否按合同约定和国家相关要求有保温措施;

5.检查外墙有无水渍(建议下大雨后检查)

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八、天花板

1.检查天花板有无明显裂纹(主控项目)和锈点;

2.检查平整度,平整度误差要求在1CM以内;

3.检查天花板是否有水印。

九、楼地面

1.检查地面是否存在大面积空鼓现象;有无明显裂纹、起砂现象;

2.检查平整度,水平度,想查看楼地面是否平整,只需要用长尺(或者带有水平的专用靠尺),靠地面,检查是否平整,一般地面平整度不超过2CM对于毛坯房就可以正常验收。

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十、门窗

1.检查窗台高度,护栏安装是否牢固,完整,无变形,不妨碍窗扇的开闭;

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2.外窗框边是否有水渍(建议下大雨后检查)

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3.窗框安装是否牢固,与墙体边缘对照,窗面与墙面平行。窗框是否有划痕、磕碰、变形;

4.开启扇数和面积符合国家相关规定;

5.纱窗无下垂,可正常平顺开启,无阻挡,纱窗无破坏,无明显松弛,锁扣灵活;

6.检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形。如有发现异常,抓紧找开发商解决,这个是非常需要你们注意的事项,特别是各个房间的门窗都要仔细检查好,避免不必要的破财;

7.门窗启闭、玻璃完整、密封性、五金件、滴水线、密封胶、密封条;检查门窗的轨道是否顺畅。特别是平开窗的亲们,一定要注意能否关严实。否则会有风进入房内,特别是在寒冷的北方,那么在冬天你们就惨了。

十一、几何尺寸

1.检查有无房间不方正,对角误差不大于1CM

2,检查净高差(每个房间测量45个点)极差是否在允许范围,作为楼房的建筑高度规定一般在2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,但是住宅层高不能低于2.8米;

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3.检查构件有无明显大小头影响美观的情况。

十二、空调孔

首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。特别是在检查空调孔时,一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低,下雨的时候雨水就会灌进来,这可是比较麻烦的事,尤其是空调孔开在北面的,灌水非常严重。如果发现这个问题,坚决要求物业把原来的口子堵上,并重新打孔。

装修房的检验

以上我们说的都是毛坯房的检验,如果是装修房,那查验项目需要结合实际装修程度检查。主要的检验项目有以下几个方面,大家可以注意一下。

1.房间成品门;

2.吊顶工程;

3.墙面、顶面乳胶漆工程(裱糊工程);

4.木器制作工程(鞋柜衣柜等);

5.墙地砖铺贴(部分为石材);

6.木地板安装;

7.厨房设备安装;

8.卫浴设备安装;

9.电气配置。

验房的一些注意事项

1.验明竣工备案证真伪再验房;

2.最好大雨后验房检查渗漏水;

3.入户门关系安全要重查强度;

4.墙面地面空鼓、开裂最常见;

5.门窗关闭要严密,使用要方便;

6.上下卫生间是否渗漏最关键;

7.路通、水通、电通、燃气通;

8.管道要完好排水通畅无堵塞;

9.阳台、窗台栏杆安装要牢固;

10.空调机位孔每个房间不能少。

爱心验房防漏项单验房是很重要的,也许有时候你的疏忽会出现更多的问题。为了更有效的防止漏了项目,这里给大家列出一个验收清单,快收走!(超长图预警)

大咖帮帮忙|买房不验亏到肠子青 曝超全验房攻略

网友在线问答:

问:新房刚入住2个月,当时交房是没有验房,最近发现墙面地面发生空鼓情况该怎么办?

段坤佑:这种情况找物业维修肯定是不可能了,因为都已经装修完入住了,如果墙地面空鼓面积不大对生活不产生影响,建议不动。

问:房子买的是二手商品房,买的时候也没细看,现在打算翻修的时候发现地面不平该咋办?

段坤佑:由于买的是二手商品房,出现地面不平的情况首先可以和卖家协商,如果卖家不同意承担地面找平的费用,那只能是自己来承担费用。

问:入驻两个星期,商业广场的铺面,柱子位置的墙面出现漏水现象,想知道是什么原因呢?

段坤佑:这个没有看到照片,不了解现场具体情况,只能推测第一种有可能是柱子里暗埋的水管漏水,第二种有可能是楼上漏水沿着柱子的缝隙下渗,第三种如果柱子靠外墙有可能是外墙有裂缝下雨的时候雨水沿裂缝渗入。

问:自建房住了五年,最近卧室的墙面开始掉灰,可以重新刷漆吗?

段坤佑:墙壁掉灰原因主要是腻子批得太厚,原墙基层未处理干净,或是第一遍腻子没有干透就进行下一道工序。有两种建议,第一,局部掉灰脱皮区域铲除,腻子补平,然后整体刷乳胶漆。这个方法省钱,但如果是基层问题,有可能时间久了还会出问题。第二,整个家里所有墙面全部铲除,重新刷界面剂,刮腻子,刷乳胶漆,这种效果最好,当然成本相对也较高。

问:装修完好几个月楼下突然说漏水,工头说不用拆,只要把漏水的地方补一补就可以,真的是这样吗 ?会不会有什么后遗症?

段坤佑:这种情况应该是出现在卫生间,如果不拆瓷砖直接在漏水上方的瓷砖上修补的话可以说是掩耳盗铃,补上了那一块区域水还会从别的瓷砖缝隙下渗,楼下再次漏水也只是时间的问题。这种情况就需要把漏水区域的瓷砖敲掉,重新在基层做防水。

问:新房入住大半年时间,砖墙裂缝一共补了两次,每次都是直接绷带上去,刮腻子上漆,如今问题越来越严重,新砌的墙还是出现了裂缝,这次导致新砌的一面瓷砖直接裂开,有没有什么补救的方法?

段坤佑:新砌的砖墙,墙面抹水泥之前要在强和水泥层之间挂一层防裂网,墙面反复出现裂缝的原因很有可能是新建墙体没有挂防裂网的原因。打完绷带之后还是会出现裂缝有可能是这三种情况1、绷带没湿润;2、绷带基层没用石膏,直接用的滑石粉腻子;3、白乳胶黏度不够或漏涂。建议把裂缝区域铲除在裂缝区域挂防裂网格布或者绷带,注意施工方法要正确。

问:不知道是不是地漏的问题,冲凉房总是返臭。那装地漏的时候要注意什么?

段坤佑:如果是地漏返臭的话,有可能是下水管道没有存水弯,或者安装的地漏没有水封,或水封很浅。这种情况可以选购地漏配套的存水弯,并且建议地漏一定要选择防臭型地漏。

问:地板安装的瓷砖,用久了中间的缝黑黑的很脏,要怎么清洁?

段坤佑:地砖填缝剂时间长了不可避免的会出现这种问题。建议选择新型材料瓷砖美缝剂,瓷砖美缝剂具有不吸水、防油污、易清洗、不变色、耐磨擦、强度高的特点。能大大改善瓷砖缝黑霉变的现象。

问:最近,朋友买的房子要交房了,找我去验房。房子是14层的小高层住宅,一梯两户。看了一下室内的 配电箱,发现进线主开关带漏电保护,分开关(例如插座回路)不带漏电。这样有问题吗?

段坤佑:每套住宅总开关后面的厨房、卫生间、起居室插座及柜式空调等回路均应采用漏电断路器,这样在一个回路出现漏电或过流故障时只有此回路的断路器跳闸,而不会影响其它回路电器的使用。

问:买了个180平的房子,验房的时候发现主卧地面开裂,把裂缝敲了敲,实心的,没有空鼓。施工方说 是找平层开裂了,没什么问题。但我担心会不会是房屋结构有问题,装修居住有没有安全隐患?如果想 确认是什么问题,应该去做哪些测试工作呢?

段坤佑:楼板的裂缝按严重程度分为表面裂缝即找平层的裂缝、中度裂缝、贯穿性裂缝。涉及到房屋结构的应该是贯穿性裂缝,检查裂缝是否贯穿,可以在裂缝处泼些水,再到楼下看顶棚是否滴水。

问:想请人来验房,怎样可以找到靠谱的验房师?

段坤佑:一、看是否有注册验房师证书,根据编号是否可以在相关部门查证;二、验房时间是否在1个小时以上,查验是否按照流程和验点。如果验房人员验房毫无次序,没有标准流程,就可能漏验一些问题;三、专业的验房机构,一般都有一个专用验房工具箱,可以查验各种房屋问题;如果验房者只是带个尺子或者只有几件工具,你也要小心了,说不定你就找了个冒牌公司验房;四、可以在小区的论坛问下邻居朋友,让他们推荐或者到专业的验房机构网站。

验房的时候要借助什么工具吗?

段坤佑:如图是专业的验房工具。如果是选择自己验房的话我建议准备一下几种工具:1.一只塑料洗脸盆,用于验收下水道;2.一只小榔头,用于检测房子墙地面是否空鼓;3.一只塞尺,用于测量裂缝的宽度;4.一只5米卷尺,用来测量房屋的净高;5.一只万用表,用来测试各个强电插座及弱点类是否畅通;6.一只计算器,用于计算数据;7.一只扫帚,用于打扫室内卫生。

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问:我家验房时发现客厅的顶板在中间部分有下沉,经过多次测量,发现顶板中间部分比四周下降 2.6cm,这影响使用么?验收标准里,规定顶板下沉的控制标准多少啊?

段坤佑:楼层标高的层高允许偏差为正负10mm、全高允许偏差为正负30mm,表面平整度允许偏差为8mm;若是天花板有粉刷,表面平整度允许偏差为正负4mm。您家的情况超出允许偏差的正常范围了,已经影响楼层标高,就可以找开发商进行索赔。

问:房子住了六七年,墙面居然开裂了!有补救方法吗?

段坤佑:老房子的墙面开裂原因有很多种,要专业人士到现场看过,到底是面层腻子开裂,还是房屋墙体变形导致开裂。如果是面层腻子开裂那么只需要将面层腻子铲除重新批刮腻子刷乳胶漆就可以了,如果是墙体裂缝那就需要将裂缝处腻子铲除后在墙体基层裂缝处补挂防裂网格布然后再刮腻子刷乳胶漆。

问:验房有步骤吗?验各个地方的时候有没有特定的顺序?

段坤佑:没有特定的顺序,注意不要漏项就可以。

问:住了一年,家里那些定制的鞋柜储物柜的门好几个都坏了,是质量不好还是说着属于正常修复周期?

段坤佑:这种情况有可能是用的板材、五金质量比较差。

问:墙面有滴水,是不是防水没做好,如果这样一直滴水那后期墙体会发霉吧,感觉这师傅好坑爹啊~

段坤佑:如果滴水墙面的另一面是卫生间的淋浴区的话那极有可能是卫生间墙面防水没有做好,时间长了会出现乳胶漆墙面会发霉掉墙皮问题。

问:刚买发现墙面空鼓怎么办?要重新做吗?

段坤佑:如果空鼓面积不大不影响正常使用是不需要修整的,如果空鼓的单处面积大于400平方厘米,那么可以要求开发商对空鼓位置进行维修。

问:下水管顶部安装没有安装防火圈,但是我看到物业发的通知我们的小区是需要安装防火装置的,这个重要不重要?

段坤佑:这个问题问的好。下水管有防火阻燃圈,如果家中失火,会隔断火源不窜王其他楼层或其他防火分区,已达到减小火灾损失的目的。卫生间下水无防火阻燃圈,如果产生火灾等事故,温度会快速传导,这样会对人身造成危害。如果毛坯房下水没有防火阻燃圈业主可以要求物业工程人员进行安装。

问:刚好过两天想去新房验收一下房子,想问问闭水试验要怎么做?

段坤佑:蓄水试验的蓄水深度应不小于20mm,蓄水高度一般为30-100mm,蓄水时间为24小时,水面无明显下降为合格。一般在屋面、卫生间或有防水要求的房间做此试验。蓄水试验的前期每1小时应到楼下检查一次,后期每2-3小时到楼下检查一次。若发现漏水情况,应立即停止蓄水试验,重新进行防水层完善处理,处理合格后再进行蓄水试验。

问:马桶的坑距有点大,这样是不是会影响到后期的马桶安装,想变一下坑距,只能重新砸开弄吗?

段坤佑:不建议改马桶的下水管,很有可能造成后期马桶排水不畅。现在市面上有卖各种孔距尺寸的马桶,可以进行选购适合您家孔距尺寸的马桶。

问:买了个精装房,验收的时候发现阳台没安装地漏,我找物业小哥问,如果后期晒衣服怎么办,物业小哥说不是有洗衣机可以甩干吗,想手撕物业小哥了!

段坤佑:这个必须要让物业给装上,必要的时候可以维权。

问:农村,几年前回老家建的3层房子,150平左右,当时没有注意那么多,现在要娶媳妇想把第3层装成新房,但是柱子太多了,想问问可以把这些柱子拆掉吗?

段坤佑:不建议拆,您所描述的柱子应该是起承重支撑的作用,如果拆除了很有可能造成房屋结构不稳出现变形甚至倒塌的后果。

问:家里给买的新房,在镇里一个挺不错的小区,但是住了几天发现主卧卫生间的马桶冲不太了,客厅卫生间的马桶是同个牌子没有这个问题,是下水道的问题吗?

段坤佑:有可能是马桶的问题,即使是同一个品牌的也不能保证两个都没有问题,当然也不排除是下水堵塞。建议可以把脸盆盛满水倒入马桶观察冲水速度,如果速度很慢那就很有可能是下水问题。

问:我家精品房住了2年,家里几个卫生间的门口的那条门槛碎了,是什么原因?

段坤佑:有一些门槛石本身就属于极易开裂型的,如果一不小心受到外来的破坏就会导致门槛石开裂;有一些材质本身就比较差,如一些天然的石材就自带纹理。还有一些材质在加工的过程中技术不当,所以产品不合格。如果在保养时的方法不当,也会造成门槛石开裂,如果居住的环境长期潮湿,那么门槛石一定会受其影响;地面基础部分未做好同样也会影响门槛石。

问:当初得到交房通知后,便匆匆收了房装修入住,可现在还没过多久,就发现卫生间天花板渗水了,后悔当时没有仔细验房。想知道验房时怎样才能判断有没有渗水隐患呢?

段坤佑:您出现的问题不一定是验房时候楼上的防水没有做好,也有可能是楼上装修卫生间的时候把地面防水层破坏了导致您家楼板渗水,所以在验房的时候和楼上装修的时候都要注意去楼上检查。

问:购买的新房在准备装修的时候发现,地面的水平高度差6厘米,房顶不平水平高度也差5厘米并且有空鼓的,楼板的接缝是用水泥糊上的,装修的时候出现掉水泥块的情况,出现这样的问题应该怎么解决?

段坤佑:您家的问题看来比较多,很显然地面和顶面的水平误差已经超出国家标准范围之内了,包括楼板的裂缝如果影响房屋安全了那肯定需要找开放商维修直到符合交房标准位置。

问:新房装好快一年了,还是有点味道,一直不敢入住。是自己亲戚帮做的木工,油漆用的很不好,板材也不好,有没有什么补救方法?

段坤佑:您描述的情况看来室内污染比较严重,因为板材和油漆都是劣质的所以挥发的有毒物质肯定超标,并且像甲醛这种气体是多年都释放不完的。建议如果经济条件允许的话要重新换一批环保的家具。

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