装修点线面|验收毛坯房时怎样才能不被开发商坑？

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多少业主努力奋斗，盼星星盼月亮，为的就是能够拥有属于自己的一套房。然而，并不是所有楼盘都尽如人意，为了让自己的钱花得值得，为了拥有一个无后顾之忧的家，业主在毛坯房验收时就必须擦亮眼睛，避免掉入开发商的坑。

但是，毛坯房的验收应该从何入手呢？单凭一己之力可以顺利验收吗？相信大家对于这些问题都是比较感兴趣的，那么就由本期《装修点线面》的特邀嘉宾 ——【橙家】工程主管霍永钊来为大家开个课。

今年1月，李先生在开发区预购了一套商品房，共计78万元，但验房时发现房屋中间多出了一根柱子。由于未能得到开发商合理的补偿，李先生近日向开发区12315申诉举报指导中心进行申诉。

接到此案件后，工作人员除召集当事双方协商、调解外，还主动帮助李先生到税务、房产、规划等部门收集相关证据。经耐心调解，最终开发商退还了部分房款及契税10万余元外，还赔偿李先生6000元。（来源：大连新闻网）

虽然李先生的问题经过协商后算是圆满解决了，但是相信在解决问题的过程中还是非常糟心的。所以说，毛坯房的验收一定不能马虎。下面我们就搬好小凳子，跟着【橙家】的霍永钊老师一起来学习学习吧！

什么是毛坯房？毛坯房又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。在验收前，一定要做好相关准备工作，避免验收时手忙脚乱。下面，咱们让【橙家】的霍永钊老师来讲讲毛坯房验收前的准备工作吧！

Q1：业主在毛坯房验收前，需要准备哪些工具呢？

霍：验房的常用工具分为专业验房工具和辅助工具。专业验房工具：可按照量具和电钳工具区分，包括：垂直检测尺、多功能内外直角检测尺、多功能垂直校正器、游标塞尺、对角检测尺、反光镜、伸缩杆、水电检测锤、钢针小锤等。辅助工具：包括镜子、手电、塑料袋多个、火柴、卫生纸、凳子、纸笔等。

如业主自检，可以自备几样小工具：

一、五米卷尺，可以用于测量楼高和房子内的一些距离；

二、小皮锤，用于敲击墙体，检验是否存在空鼓现象；

三、验电插座、万用表，用于测量屋内电路、插座、电源是否可正常通电；

四、打火机，用于测试预留的排气通风管道是否正常；

五、手电筒，可通过光线的明暗检验平面的平整度；

六、小桶或面盆，可灌水于下水管道，检验排水是否通畅；

七、粉笔、照相机，如发现问题，可用于记录问题，避免遗忘。

Q2：验收前需要业主准备哪些资料证件呢？

霍：收房的时候业主需要带上身份证、户口本、购房合同、收款收据、大修基金发票，有的还要提供契税缴纳发票。

除业主自身的资料准备好外，毛坯房收房时业主需注意向开发商索要《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。其中，《竣工验收备案表》尤为重要，不仅要看开发商是否可提供此表，还要仔细察看各个分项有是否有进行备案，如消防设施等。因为《竣工验收备案表》对开发商是有着重要的约束作用的，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对其终生负责。如出了问题，核实是发展商的过失，可以追究其责任。

Q3：霍老师，业主未必都对验房有深入的了解，那是否有必要请验房师？

霍：其实没有必然的说法。一般来说，新房交房，开发商会帮忙安排验房师。但也同样是因为开发商安排的，所以验房结果不可尽信。业主可以请监理公司验房，费用大概几百元，具体视房子和监理自身情况而定。

当然，业主可以在验房前查阅相关资料，自身掌握一定的验房知识，亲自上阵。在验房前不轻易收房，验房过程中一旦发现问题及时与开发商和物业沟通，尽量在收房前解决问题。

毛坯房验收主要是避免在装修后才发现问题，因此一定要做好做细。如装修后再暴露问题，需要大修后再重新装修，浪费人力物力。所以熟知毛坯房验房方法，有利于业主更好地维护自身的利益。

Q4：验收的相关流程是怎样的呢？

霍：毛坯房验房流程主要分为四个步骤：

一、通知。开发商取得新建商品房房地产权证后，会以书面形式通知业主在约定时间内对房屋进行验收。

二、验收。业主应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，避免在日后的装修过程中出现扯皮的现象。

三、开发商提供三书一证一表。即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。注意要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。

四、签署房屋交接书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。如不符合，应做好记录，在开发商整改合格后再签署。

Q5：验收时主要从哪几个方面着手看呢？

霍：一、上下水系统。检查所有马桶下水口和地漏能否顺利排水，用容器装水倒入下水管道，如能顺利流走则表示下水管通畅。同时，需要检查下水管是否出现破裂的情况，并打开室内进水总闸检查上水管是否顺利出水。

二、防水。闭水试验主要是针对卫生间的楼板渗水情况进行检查。闭水48小时过后查看沉箱水位是否下降，或直接到楼下的卫生间查看天花板是否有渗水。以防万一，无论楼下是否已装修，都建议先重新刷防水后再做闭水试验。

三、地面水平度、墙面的垂直度及抹灰平整度。

水平度：用水平仪测一下地面的平整度，或者用钢卷尺在室内不同地方选择三个以上的点测量房屋的高度，如果数值相差较小则表示室内楼板水平相差小；

垂直度：使用水平仪进行测量；

抹灰平整度：尽量选择长度较长并且平直的靠尺靠在墙上，在靠尺两端紧贴墙体的情况下，如靠尺中间离墙体空隙越大，说明抹灰的平整度越差，可要求开发商进行整改。如无大问题，可自行在装修中整改。

四、电路。使用电笔或带指示灯的充电器插上插座，检查插座是否通电。同时需要检测室内进户电线、电箱以及弱电设备是否完好，入户光纤是否到位。

五、水路。将水路系统的所有出水口用阀门堵死后，连接打压系统对水路系统的打压试验。打压时间应大于30分钟，打压强度不低于0.6Mpa。如打压结束后，下降幅度在0.05Mpa内，属于正常范围；如果超出则说明水路系统有问题需要整改。

另外，还要注意验收的顺序。一看外部，检查外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道等；二查内部，查验墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气等；三测相邻，与楼上楼下邻居配合，进行闭存水、水表空转等试验。

Q6：验收过程中还有什么特别注意事项吗？

霍：有的。还需要注意以下三点：

一、签验收单前先签《物业管理公约》。要清楚以后所要交纳的物业管理费的具体组成部分，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。同时，考察一下小区物业管理公司的资质，是否具备自身要求的管理标准。

二、检查房子各房间的六个面。看一看墙面颜色是否均匀，阴角、阳角和灰线是否平直方正，楞角整齐；摸一摸表面是否有不光滑、脱皮、麻面和起砂等现象；敲一敲墙面是否有空鼓的声音。有问题及时联系开发商整改。

三、毛坯房验房要细看裂缝。看墙地面、天花是否有可以看到的裂缝存在。看裂缝的部位、长度、是否有规律。如裂缝无规律、长度较短、数量较多，并伴随粉刷空鼓，一般只是粉刷质量问题；如裂缝是斜的、水平的或垂直的，裂缝较长、连惯在一起，出现在门窗洞口角上、纵墙上、外墙上，且房子在靠顶几层，则为温度裂缝。温度裂缝比较麻烦，一般性返工修理，很难真正的解决。

毛坯房验收未发现问题，自然是最理想的情况。但如果出现问题了，也不需要慌乱，我们应该鉴定问题后区分情况处理。让我们听听霍老师给大家提供的建议。

Q7：霍老师，验收如果发现问题，应该怎么处理？

霍：如验房后发现问题，应该及时联系开发商进行整改，并请开发商提供书面认可证明。或在收楼时需要填写的单子上明确注明相关问题并要求整改，双方签名后拍照保存，作为日后维权的资料和证据。最好是将在场工作人员的工作证复印，避免日后开发商不承认有收到验收通知单。

Q8：验收时没发现问题，交房后发现问题该怎么办？

霍：质量问题要注意区分，主要分为主体结构质量问题和非主体结构的质量问题，需视情况而定。

一、主体结构质量问题。如收楼后，业主发现主体质量问题，可向工程质量监督单位申请重新核验。如确实存在主体质量问题，业主有权请求解除买卖合同；如已造成业主损失，可请开发商予以合理的赔偿。

二、非主体结构质量问题。如购房合同中有相关的特殊约定，按照合同规定办事；如合同中未有特殊约定，则需与开发商协助处理。如未超过法定的保修期限和范围，开发商应依法承担质量责任，如开发商未及时履行保修义务，业主可要求开发商作出赔偿；如已超过法定的保修期限，实行有偿维修，公用部分的维修费用可动用维修基金，自用部分的维修费用则由业主自行承担。