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克而瑞肖文晓:房地产企业应加快形成双碳发展新模式 | 地产家居全产业链峰会

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网易家居报道:作为大家居建装行业冠军企业首秀平台,中国建博会(广州)真实反映行业的当前实际并推动和适当引领行业未来的发展。为驱动双碳目标在地产家居产业的达成,7月8日,中国建博会(广州)联合网易房产、网易家居发起“双碳时代:健康人居的解码法则——中国地产家居全产业链峰会暨2022拓格奖启动仪式”,旨在进一步推动材料商和地产商的深度沟通交流,为全产业链发展探索出更健康有效的发展路径。

会上,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓先生带来了《当前房地产市场运行趋势》的主题演讲。基于对房地产市场行情的洞察,他认为,房产企业应当为达成双碳目标做出贡献,只有更好更快地适应双碳目标下的发展新模式,为消费者打造低碳健康的人居体验,才能以屹立不倒之势熬过寒冬,迎来行业的春天。


以下为演讲实录精选:

谢谢大家!很高兴今天能够在建博会现场和各位领导、嘉宾进行交流。过去一年多以来,中国房地产市场可以说是发生了翻天覆地的变化。上次建博会,我对2021下半年的市场进行了展望,其中的一些担忧真的应验了,而且形势不容乐观。这让我的心情非常复杂,目前房地产行业确实面临着比较严峻的环境。

所以过去的一年到底发生了什么转变?简单总结就是房地产市场由“防过热”变成了“防过冷”。去年上半年,全国各地城市纷纷出台房地产调控政策,全国很多城市的房价、房地产成交量都处于量价齐升的状态。到了今年,整个市场都冷却了,政策环境发生了翻天覆地的变化。今年上半年,全国超过175个省市出台了《关于放松房地产调控的相关政策》,包括放松限购、放松限贷、放松限价、限售以及发放购房补贴。比如佛山除了祖庙、桂城、大良三条街道,其他限购都取消了,还出台了发放购房消费券的政策。

我们可以通过数据对比具体展现市场的变化。去年1-6月份,全国商品房销售面积是8.86亿平方米,这是一个创新高的数值,全国各个地区的商品房成交量都有大幅度增长。但今年1-5月份全国商品房销售面积变成了5.07亿平方米,预估6月将达到6亿左右。这样两亿的降幅是历年罕见的。而且结合商品房销售额数据来看,今年上半年不单成交量降了,房价也跌了。


政策、市场都发生了变化,房地产企业也受到打击。去年上半年,主要的规模房企基本上都超额完成半年目标,形势非常乐观。但是到了今年上半年,1-6月份规模房企目标完成率大部分在三成多,比去年同期相比大概下跌10%-20%,TOP100房企今年以来的销售数据的降幅更是达到4-5成。房地产行业发生了翻天覆地的变化,企业无法完成预定的目标。

可以预测到,2021下半年增速下降是必然的,但是其下降的幅度还是超出了预期。令人担忧的除了行业的本身的表现,还有消费者的预期。宏观经济数据、消费数据、失业率和制造业采购经理指数都体现出经济环境不景气,消费后劲不足。房价在下降,数据显示100个典型城市的月度成交量都呈现向下的走势,全国商品房均价平均下滑1400元左右。

而今年的土地市场也面临很大的挑战。克而瑞统计了1-6月份全国一二三四线城市的土地成交面积和成交金额,同样是大幅下挫,降幅在五成以上。由于很多城市土地财政依赖度高,土地卖不出去也给地方财政带来了很大的压力。

房地产市场难,土地市场也不好,今天行业所有问题可能还要归结于一点,就是房企融资的不乐观。今年上半年的融资总量是3837亿,而去年同期是8000多亿,可以说是腰斩。这造成房企每个月到期的债券金额要远远高于发债规模,形成了一个巨大的剪刀差。剪刀差加上商品房市场销售不好,企业融资就遇到了断崖式下降的难题。上半年超过20家房企出现了实质性的危机,甚至包括很多耳熟能详的龙头房企,有很多房企寻求债务转期,也有很多在积极自救,出售项目、业务等,形势很惨淡。


但是讲完这些,我要分享一句我喜欢的话:悲观者正确,乐观者成功。行业遇到这么多难题,是不是意味着房地产行业真的没有希望了?历史是回头看的,但是经济是向前走的。行业的低迷不是永久的,只有屹立不倒的企业才能迎来曙光。挑战与机遇并存,今天我们所处的房地产调控政策环境是过去十年来最为宽松的,今年上半年有100多座城市放松调控政策,有了政策,市场就有好转的基础。针对融资难的问题,从一月份开始,从人民银行到发改委到财政部、银保监会等主管部门都加大了住房的金融支持力度;五月底上交所专门为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业这几家优质民企开放了投融资资源。这些举措都会给行业带来希望,融资难的情况会慢慢好转。同样,在政策支持下,整个市场在五六月份有转好的势头,我们对下半年的市场回暖有信心。

中国市场仍然有其体量,刚需依然存在,在当下的至暗时刻,房地产企业可以抓住的是存量市场、改善市场。随着“双碳”目标的提出,房地产行业将进入时代,怎么给消费者提供一个更好的低碳健康的人居体验?这是一个很值得思考的问题。

如今,房地产市场的改善性需求占比越来越大,我认为,不管是房地产企业,还是家居建材企业,围绕改善性需求市场寻找发展机遇,依然大有可为。行业发展的车轮在向前进,而企业只有更好更快地适应双碳目标下的发展新模式,才有可能赢得越来越挑剔的消费者的青睐,事先做大做强。

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