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住宅进入存量,我们该如何布局?

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我国城镇有多少住宅

我国未来还将建设多少住宅?

现有的住宅有多大体量进入了翻新期?这些住宅里容纳了多少城镇居民?他们有怎样的改善需求?

未来的住宅市场在哪里?将要卖给谁?他们又有着怎样的居住需求?

11月7日,在广州,在2021-2022住宅产业年会,中装协住宅产业分会将首次公布以上数据,正式揭幕中国住宅的“存量时代”。

预测内的存量时代,为什么让我们猝不及防?

中国的房地产经过二十多年高速发展,开发周期已经接近尾声,随着城镇化进程的放缓,以及总和生育率的不断下降,人均住房面积、套户比均达到较高水平,行业从增量市场演变为存量市场。

房地产的回落往往伴随着人口结构的长周期,住宅产业分会曾做过一个计算,以年轻人占总人口的比重乘以城市化率,2017年房地产走向拐点,按照国际上房地产峰值回落后的周期规律,这个拐点反射到社会和市场大约有五年左右的滞后效应,之后,房地产将正式进入存量时代。

2022年房地产的拐点在意料之内,但因为有了疫情、人口拐点前置、国际通胀等因素的加持,凶猛得让我们猝不及防。

据国家统计局公布的房地产开发投资数据:

1—8月份,全国房地产开发投资90809亿元,同比下降7.4%;其中,住宅投资68878亿元,下降6.9%。1—8月份,房地产开发企业房屋施工面积868649万平方米,同比下降4.5%。1—8月份,商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。

(数据来源:国家统计局)

竞争加剧的存量时代,产业增长飞轮在哪里?

1-存量市场,改善为先机。

据贝壳研究院报告,到2035年,我国住房总需求预计将降至13.3亿平米,15年间年均降速2.5%。但同时,住房市场总交易额将达29.2万亿,15年间年均增速1.8%。其中,改善性住房占比将进一步提高,预计2021-2035年改善性需求约120亿平米,年均约8亿平米,占总需求的54%,2035年改善型住房需求约7.7亿平方米,占总需求的58%。可见,随着改善型住房比例的提高,这一市场必将成为争相抢占的“赛道”。

2-存量市场,老旧为主体。

城镇的老旧小区改造是挖掘存量市场潜力的重点,也是一个资源永续的市场。2020年7月,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,三年以来,改造老旧小区约14.69万个,惠及居民2541万户。《意见》中明确提出:“鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新”,内外协同,提升居民居住品质居住体验。如果保守按照改造过程中5%的住户进行室内装修、每户平均投入19.51万元(2021年我国居民住宅装修平均客单值)计算,仅老旧小区改造这部分,每年就有826亿元的市场。

存量时代,传统模式中的上游房地产市场还留给我们多少红利多大流量?

存量时代,如何挖掘产业新动能?擘画企业新布局?开启新背景下的家装发展新模式?

存量时代,超车机会在哪条道?

变道+换挡,才是存量时代的唯一确定性。

11月6日至7日,2021-2022住宅产业年会,行业头部家装企业,行业前沿部品企业,将以“住宅进入存量,我们该如何布局?”为主题展开智慧碰撞,直击2022家装最前“言”,更将与经济学家共同探讨未来市场变局与发展之道。




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