上海锦沧文华广场：“90后”高层建筑更新的探索实践

2025年3月，住房城乡建设部发布第二批《城市更新典型案例集》，“上海市静安区锦沧文华改建项目”成功入选“既有建筑改造类”案例，并成为此次唯一入选的上海项目。

锦沧文华广场前身为建于1900年的沧州饭店。1990年，五星级的锦沧文华大酒店在沧州饭店原址上落成，地下1层、地上30层的建筑设计呈现扇形轮廓，犹如张开的怀抱，寓意上海以海纳百川的姿态向世界敞开胸怀。

从2016年起，这座深植于上海城市记忆中的经典建筑，开启了活化更新之路。通过对原建筑功能的调整及地下室使用空间的扩容，它被升级改造为集办公、时尚购物、文化体验、休闲娱乐于一体的文化创新与现代生活的汇聚地。

功能置换：

从酒店到复合型商业体

锦沧文华酒店建成后的十年间，随着区域城市功能的不断提升与完善，该建筑在城市空间、功能布局、经济性以及功能合理性等诸多方面，逐渐显现出与其优越的地理位置不相匹配的情况。因此，重新定位的目标是进一步提升该地区的城市功能与整体价值。

项目周边现状

2012年，宝华集团接手该项目并开始着手制定更新方案。经过充分的调研与论证，为了最大化项目的社会与经济价值，最终确定将酒店改造为“高端办公+购物中心”的复合型商业体。

改造前的锦沧文华酒店（摄于南京西路东北侧）

Gensler于2014年作为建筑设计师参与锦沧文华酒店的更新改造，并协助业主确定建筑改造方案。全新的功能定位为改造设计提出了巨大的挑战——原酒店层高仅为3.2米（净高约2.5米），且停车位仅30个，这些都无法满足甲级写字楼标准。

改造策略分析

锦沧文华广场改造后航拍图

为解决这些问题，设计采取了整体结构置换和地下室使用空间扩容的策略。具体包括：将原建筑的每4层合并为3层，楼层数由30层缩减至21层，同时在不改变建筑高度的情况下，标准层高由3.2米提升至4.5米。在保持建筑高度及容积率不变的前提下，优化标准层布局，楼板平面由人字形改为五边形，以弥补层高调整后损失的平面面积，从而实现地上面积的平衡。

改造前后剖面图对比

平面改造策略

改造前后首层平面对比

地下室使用空间也进行了扩容，即在主楼以外的裙房部分地下室由地下1层增加至地下4层。原本用于停车和设备的地下1层被调整为商业空间，而新挖的地下3层则作为设备用房和停车场，车位数从30个增加到350个，满足配套功能需求。

改造前后地下一层平面对比

锦沧文华广场办公租户室内空间 - CBRE上海办公室

锦沧文华广场改造后航拍图

城市空间重构：

打造连续的商业空间和步行体验

改造前的锦沧文华大酒店，其所在街区存在城市开放空间缺失、城市界面阻隔以及步行系统割裂等诸多问题。

退界策略分析

在锦沧文华广场的改造中，原有裙房在沿南京西路一侧的地面空间割裂了城市界面，阻隔了景观视线和人流动线。设计通过扩展并重新布局原有裙房，以满足高端商业空间的需求。沿南京西路一侧，通过退界设计（原退界4.5米，提升为10米），将步行空间让渡给公众。

同时，采用底层架空等设计手法，进一步增加城市公共开放空间，打造连续的商业界面以及步行体验，提升城市空间品质。通过空间重构，激活了关键的城市节点，使其融入城市肌理，增强南京西路商业界面的连续性以及公共空间的完整性。

保留建筑肌理, 承载城市记忆

该项目改造设计的另一个挑战是如何保留建筑肌理所承载的城市记忆。在建筑语言的表达上，设计团队将建筑特征与历史印记总结为“塔楼中轴对称，两翼展开”，通过立面的竖向线条，增强了建筑的挺拔感。设计采用两种主材进行虚实对比，呈现了简洁大气的建筑外观，在保留历史韵味的同时，赋予建筑全新的现代气息。

项目信息

项目名称：锦沧文华广场

建成年份：2022年

用地面积：9,067平方米

总建筑面积：71,449.86平方米

地上建筑面积：50,815平方米

地下建筑面积：20,634.86平方米

项目团队

业主：宝华集团

建筑方案设计：Gensler晋思建筑设计事务所

裙房立面设计：建斐建筑咨询（上海）有限公司

室内设计：Lead8

国内设计院：上海现代建筑规划设计研究院有限公司、上海明申建筑设计有限公司

摄影师：Blackstation