聂梅生演讲:中国房地产下一步在于改革和创新

聂梅生：各位领导、各位嘉宾大家下午好，很高兴参加今天的年会，而且这也是2015年我第一场参加这样大的年会。所以这些观点也是第一次和大家交流，和大家分享，也愿意和大家一起讨论。

我今天演讲的题目是“中国房地产的下一步”。首先，我们回忆一下习主席在APEC期间的语录，“改革将带来发展，创新奖带来进步”，对企业来讲创新是非常重要的，对行业来讲改革是非常重要的，如果改革加上创新就会带来胜出，我们都希望2015年我们有胜出，今年因循守旧是没有出路的。市场层面进入软着陆的筑底阶段，这就体现在我们各项指标经过去年一年的调整，从高位盘整下调，到负增长持续，到今年现在这个时点自己呈现软着陆的态势。但是城市和城市之间，企业和企业之间，地区和地区之间差异化是非常大的，不能同日而语。

对全行业来说，共性就是资金链权限趋紧，不管在大企业还是小企业，都呈现这样的情况。还有一个是对全行业来说，去库存的压力加大。这是从市场层面。从政策层面，我想多讲两句，可能大家将来会记住2015年的房地产，因为今年政策层面进入了深水区的全面改革，在过去的10年调控当中，一直在说长效机制改革，深水区，但是只听到楼梯响，不见得人下来。但是在2015年1月份连续出台的重量级政策都跟房地产密切相关的，也是我们呼唤期待很多年的。

政策层面进入了深水区的全面改革，这是我们期待很久的了，首先在地根层面，土地户籍制度会发生变化，主要是关于农村土地征收，集体经营性建设用地进市，这里看起来跟农村有关系，但是从国土资源部发言人来看，会引起整地范围的界定和补偿等等，这是我们地根方面非常重大的变化。第二，关于物权方面，物权法之下房产税，它的前期就是不动产登记，在656号文件《中华人民共和国国务院令》公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日施行。住建部2015年四号文件说了加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，这个和在座非常有关系，原来我们这么多年来主要是集中在新建住宅，这其实是不完整的产业链，现在出台了这样的指导意见以后，积极推进房地产信托资金，这是另外一种直接融资的方式，也就是在银根、地根和税收方面都会发生变化，而且是实实在在的一个文一个文的，一个通知一个通知的执行，这和原来是大大不一样的。

当前房地产形式，恰恰在这样的形势之下，推动改革，推动创新正是时候，如果在突飞猛进的时候大家都没有兴趣讲改革和创新，现在中国房地产在目前这个时段，全行业景气指数达到几年来最低，甚至低于华尔街经济风暴，现在我们的指数只有94.3，达到了5年内最低。

现在中国房地产和中国经济之间的关系是负拉动的关系，而且这个负拉动已经形成了差不多是去年一年，红线在蓝线之下很多，这是我们第一架马车，就是固定资产投资，蓝线是城镇固定资产投资，红线是房地产投资，如果在蓝线之上是正拉动，在蓝线之下是国民经济负拉动，今年GDP是受房地产投资的下滑，幅度超预期，造成了我们投资的下滑，引起GDP的下降。这就是看出来到了11月份，下降的很多，负拉动。

房价情况怎么样？这是房价同比涨幅的曲线，大家看到一个中间跳崖式下降，房价同比涨幅，但是到了第四季度，开始趋稳，所以我认为已经到了软着陆筑底的阶段。到12月份、1月份，这个房价同比会慢慢在零线左右，或者稍微零点几涨幅，大大低于我们全年GDP涨幅，怎么也得到7，我们房价同比增幅只有零点几，底部在软着陆。我们可以明显看得出来软着陆的态势已经形成了。

这是我们11月份十个大城市房价的情况，我们可以从环比来看，已经开始有一些复苏了，环比有了一点涨了，并不是全部下降，上海、深圳、天津、南京的环比都开始上来了，但是北京还在降，也就是说十大城市中有一些已经趋稳。

这是我们整个全国70个城市的涨跌情况，我就不多说了，看得出来基本在降、都在跌，持平的城市和涨的城市为零。和我们下游的家居和建材，和我们家居有关系的就是销售量，如果房地产销售额上不去，整个产业连上下游都受它的影响，如果目前这样的情况，销售额和销售量双双进入负增长，大家还有一定的思想准备，如果房地产卖不出去房子，其他都别说，它一定会影响下游，现在的情况就看得出来，2014年比2013年的房子的销售金额少了700多亿，虽然少了700多亿，但是比2012年还是要高出很多，并不是那么可怕，不是一下子跌到多少年前，只是比去年少一些。那就是负增长。

它的销售面积也同样是负增长，整个它的趋势还是在目前的情况之下徘徊。商品房的代销面积是最纠结的事，我们可以看到商品房代销面积这条蓝线一直上升，我觉得12月份也好不到哪去，因为这两天数据还没有出来，估计就是这样的，这是我们多年从事房地产管理的人会认为没有那么快缓过气来。如果消纳这些代销房，怎么也会要两个季度。如果各项政策都非常利好，稳定现在筑底，明年3月份可能有比好的回头。我们有高达6亿平方米的代销房没有卖出去。这是刚才讲投资增速降了这么多，现在是11.9，说明了开发增数降低了很多，这些开发商不投资啊，当然就不买地，你看土地出让的情况，到上个月已经是负14.5，卖不出去土地，那就说明没有钱。所以这次为什么今年年初第一号文件是关于农地的问题，如果中国不解决地根的问题，房地产是没有出路的，所以看得出来，我们是不是可以依靠卖地来发展我们的经济，我们的土地财政能不能继续支持？如果是去年这样的情况，土地就卖不出去，而且负增长非常的多。这就是一直非常纠结的房子的销售，一年之内全部都是负增长，都是没有去年卖得多，一直在负区振荡。但是有一点和大家是有关系的，在这里有很多上市公司，你可以看到我们如果比一下，我们房地产指数和我们上证指数做一个比较，从2014年9月份以后，我们的国房指数下降，上证指数上升，楼市的指数在下降，股市的指数在上升，这是前面很多长时间没有的，黄线在上面远远超过了资本市场的指数，现在开始反向，说明了我们的实体经济，经济结构的调整看出一些苗头了，我们资本市场开始上升，钱不会完全集到房地产市场。这是值得我们注意的一个整个资本的投向。

下面我再花点时间讲一下房地产下一步的微笑曲线在什么地方，任何大的行业和产业都存在你能不能找到的微笑曲线，上游往上翘，下游也可以往上翘，目前中国房地产的微笑曲线在什么地方呢？上游的微笑曲线就在地根和银根，就在两个字“改革”上，土地供给制度的改革和房地产金融的创新，没想到1月份双双出台都是关于改革的，说明行业里想的和中央改革想的是一回事。房地产如果上游不进行这两个改革，就走到头了，现在从1月份开始，恰恰提出的就是这两项改革。下游跟今天的会议特别有关系，从房地产业界非常注意下游微笑线，我们讲了一年互联网，现在我们传统商务，电商的冲击和互联网经济的机遇并存，非常罕见是2014年很多房地产年会和高峰论坛都和互联网有关系，都在积极请互联网这方面的专家和成功人士参与，怎么和移动互联网握手是我们要讨论的事情。这是传统商务和互联网思维、互联网金融整个结合起来。

第二，智能化、绿色技术和产业化的融合。是我们整个国家的经济体制改革非常重要的新兴产业。

第三，物业管理，大数据时代的社区服务。今天上午我们开会，中午也在开会，就在讲社区当中的互联网思维到底在什么地方，我和几位互联网界人一起谈，我说现在在社区这方面是我们最最下游的，一般房子卖完就不管了，但是现在挑到上游了，挑到非常重要的地位了，在这个区域里羊很多，社区服务中有多少羊毛，你从羊身上拔羊毛是很容易的，关键是找到这只狗。就说明物业管理大数据时代社区服务是非常有前途的房地产下游。

我大概讲一下改革方面，我们看一下我们土地财政，土地收入2013年是4万多亿，最开始只有5千多亿，它跟地方财政是这么密切，所以如果这个事情不改变，地方政府就靠卖地，中国的房价会蹭蹭的涨，因为土地价格上升，房价肯定会上升，与其说地方政府的财政被房地产绑架了，不能说被土地绑架了。如果说光收了土地出让金，解决地方财政是一回事，问题是和金融绑在一起，所有出售的土地，最后都是用银行的土地抵押形成银行的贷款，我们可以看到土地出让的收入4万多亿，但是土地抵押贷款7万多亿，是相当大的事情。这样的话也造成了地方债务平台和房地产债务平台中的高风险，为什么去年一年银行不愿意好好给房地产放贷的原因，是这里存在很高的风险。一旦土地贬值，土地价格下降，最后土地突然负增长的话，最后危险的是银行，因为地都是抵给了银行。这就是地价和房地产之间的关系，地价在房地产上面，如果地价不解决，房价是下不来的。所以在这种情况下就存在着关于土地红利再分配的问题，现在中央出的这个文件就是土地的红利不能只分给地方政府和开发商，两家把土地价格抬高以后，红利全在这两家是不行的。

所以就出台了刚才我说的关于农村土地征收，集体经营性建设用地入市，宅基地试点工作改革的意见。它的指导思想是同比同权同价，这是非常大的土改。实际这里提出了要缩小土地征收范围，这就跟我们密切相关，农地入市方面，怎么解决我们土地制度改革？惠及农民和经济？惠及我们下一步城镇化？这是非常重要的文件。最后讲一下地根和银根两项改革，银根为什么要改？因为中国房地产的钱很多年来是出之于银行，银行是低利率，存钱不如买房，20年只能从100万变成170万，买房20年可以从100万变成700万，这么大的差距谁去存钱呢？肯定买房，在银行存钱是拿不到很好的回报的。

第二，就是我们的广义货币，M2发放，如果是这样的发票子，到后来到今年开始平了，在这之前我们整个货币发的非常多，和房价有关系吗？上面是M2的曲线，下面是房价的曲线，发多少票子涨多少房价，一手是低利率，另外一手是发票子，造成了非常难解决的房价问题。这样的情况下我们必须进行房地产金融体制改革，钱不能像刚才这两项曲线，全是银行该解决的，要把房地产融资走向市场化，今年所有的文件，金融体制改革当中，对房地产融资这个改革力度是很大的，直接融资这块开放的速度是非常快的，关于抵押贷款政券化都开始了，将来在资本市场上可能分享房地产的资金收入和增值收入，而不必去炒房。为什么金融属性这么重要？如果直接融资的产品组织非常好，即能够平房价又能度过难关，上一次美国的房地产泡沫破裂，08年以后，到现在复苏时间并不长，不过是5年之内就复苏了，复苏的原因恰恰是它最后很多的金融工具在起作用。我们中国的房地产正好在软着陆的阶段，在这个时候如果出台合适合理的金融工具和金融产品，会帮助我们整个房地产的产业链，修补这个产业链，使它很快健康的复苏和发展。

在不同的时期使用不同的金融工具，不同的产品会使整个的业界更快的发展。总结一下它的微笑曲线，上游在地根和银根的改革，下游在创新。当前来讲下游的创新，不管传统商务改革和智能化和绿色技术的改革，这三块都离不开两个产业，第一是离不开金融业，第二，离不开互联网。这是当今下游微笑曲线中不可忽略的两个因素。我今天就说到这，希望对大家有所帮助。谢谢大家！