优帕克：公寓金融化，长租公寓走向资产证券化之路

（原标题：优帕克：公寓金融化，长租公寓走向资产证券化之路）

随着，复星、万科、碧桂园、龙湖集团等巨头争相进驻长租公寓领域。长租公寓市场逐渐成为房地产行业中的新兴市场。越来越多的竞争者意味着市场搏杀愈发惨烈，想要在市场竞争中存活就必须不断创新改变。

长租公寓这种模式起源于1976年在法国风靡一时的时权酒店（酒店装修效果图），消费者可以买断某家酒店特定时间内的使用权。1980年，这种模式在纽约发扬光大、逐渐普及。

在中国，长租公寓模式的兴起要追溯到2002年。当初，在结束了长期福利分房制度后，中国房地产市场进入市场化阶段。优帕克服务式公寓在当时定位高端人群，提供五星级酒店式服务一炮而红。2001年末，中国加入WTO后，大批世界500强外企高管进入中国，为中国高端长租公寓领域输入了大量市场需求。通过提供统一班车，工作人员统一制服，规范化管理，以分散式公寓为主，又有社区的氛围，迅速的开创了国内高端公寓市场。

经过15年的发展，长租公寓市场也面临了行业瓶颈。根据世联行在2016年年报中所披露的数据，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。传统“房屋托管+标准化装修+租后服务”对于现今的市场而言显得非常臃肿。较高的经济成本、时间成本、运营成本，回收周期较长是所有从事长租公寓企业的痛点。

但是，危中有机。根据链家研究院2016年12月发布的《租赁崛起》报告中提到，国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。而且，房屋租赁本身就拥有良好的现金流，具有丰富的衍生收入开拓空间。

优帕克集团旗下的公寓家目前正在探索长租公寓行业的资产证券化之路。所谓资产证券化，即是以未来现金流为支持，通过结构化设计进行信用增级，实现融资目的的运作方式。

针对经济成本高、时间成本高、运营成本高、回收周期长，这“三高一长”的行业痛点。资产证券化能够通过融资帮助企业降低成本、通过提前回收资金缩短回收周期。

资产证券化的风险基本集中于未来现金流。由于长租公寓市场现金流非常稳定，尤其是高端公寓资产特别优质。所以，长租公寓行业的资产证券化风险相对其他行业要小的多。

此外，由于长租公寓的现金流丰富，能够资产证券化的产品很多。租金、装修、押金、服务费等都是都能变现的环节。在此基础上，对单一环节现金流、组合环节现金流进行资产证券化就能产出多种产品。优帕克服务式公寓已经通过资产规模化运作，探索长租公寓领域的资产证券化道路。

长租公寓已经进入了租客争夺战的时代，消费需求也在逐渐趋于年轻化。有数据统计，年轻人在步入社会3年后开始有稳定的租房需求。在租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，换言之85后、90后占据主导地位。年轻人对于新奇的事物充满兴趣，对于本身就有租房需求年轻人而言，更容易理解以此为标的的资产证券化产品，这也为长租公寓的资产证券化产品提供了消费市场。