采访对象：广州中原董事总经理黄轩明　　　　采访时间：2004年11月11日 采访地点：广州中原总部　　　　　　　 　　　主题：解读中原地产　　 编者语：有人说，中原是广州地产中介的一面旗帜，其倡导的"不炒楼，不食价，公开资讯，公平交易"的口号深入人心。北京人买二手房不喜欢找中介，因为北京人说北京中介太黑，而与之形成鲜明对比的是，广州人买二手房经过中介的却占到了绝大多数，我想，这与广州地产中介操作相对规范密不可分吧。中原，这个连续4年被评定为广州市一级房地产中介代理机构，多次荣获"广州市十大最受欢迎地产中介"是如何运作的，其企业的理念又是怎样？我想，其广州中原的领军人黄轩明应该是最有发言权吧。   ·中介行业的发展还是应该围绕二手为主； ·上市才可以拿投资者的钱去参与市场竞争； ·央行加息所带来的影响微乎其微； ·投资还是应该寻找老城区的优质物业； 　　本人离开校园后便整个身抛出来投入工作。早期在会计师事务所任职核数员，因这是本人的专业对口。在那里蛰伏两年后，发现这工作较为枯燥乏味，与真我个性严重偏离，所以最终亦潇洒告别！ 　　工作的第二间公司就是中原地产。投身这行业的原因是这行业有着多劳有机会多得的特色，所以于一九九二年三月十二日昂然踏上中原的牌坊！[全文] [在线提问] [访谈记录]   　　用十八般“武艺”样样通来评价广州中原的董事总经理黄轩明应该是恰如其分了。他很健谈，2个小时的采访没有冷场，也没有停顿。他向我们述说着广州楼市的变迁，述说着广州二手市场的兴衰，直言快语，谈笑风生…… 　　网易记者：听说您是第一次接受网站记者的访问，您能否向广大网友简单的介绍一下关于您的一些工作经历、人生经历以及为什么会选择中原作为自己的事业？ 　　黄轩明：我是香港人，因为修读的是会计专业，离开校园后便在一个会计师事务所工作了2年，后来发现这份工作既枯燥又乏味，与真我个性严重偏离，便潇洒告别了。中原是我的第2份工作。之所以选择这个行业，自己之前并没有很长远的计划，原因其实也很简单。因为小时候很喜欢玩，读书不用功，但是我发现读不好书要追上这个社会就会变得很困难，所以你必须要选择一些适合自己的行业，当时可以选择的就只有金融、保险和地产，而我对前两种均兴趣不大，对于房地产相对来说感兴趣点，所以便加入了这个行业。起初在中原一直在做一些楼盘的宣传推广，92年便开始了对大陆的一些楼盘进行策划，慢慢接触到了大陆的房地产市场。而自己对于大陆的生活也不是很抗拒，后来有一个机会，便在这个市场、这个地区发展起来。现在数起来，我在广州都差不多有10年了。[全文]     　　中原进入国内市场10年了，身边的同行倒下了不少，其中不乏有著名的“诚安地产”，而中原却一如既往的走得很稳，走得很健康。很少参与到中介行业的价格战，也很少进行疯狂的扩张，一切都显得那么按部就班和有条不紊，这就是中原一贯的风格。 　　网易记者：我们得知，1994年9月中原地产成立了广州珠江中原，其实对于当时广州房地产市场环境并不明朗，如今看来当时就是（1994年-1997年）广州房地产的低潮期，可否介绍一下中原进入广州市场的时候当时的房地产市场实质是怎样的一个景况？是什么原因促使中原选择那个时候进入广州市场？广州中原又是如何在广州楼市的兴衰起跌中发展起来的？ 　　黄轩明：对于中原，我简单的介绍一下吧。1994年，广州中原原本是属于三资企业的其中一种的中外合作的企业，当时和珠江集团属下的一家广告公司合作搞了一家叫珠江中原的公司。我是港方的代表，我原来在香港中原就主要负责一些楼盘的推广运作。但是众所周知，香港的楼市经过了很多年的发展，其销售都让几家大的发展商给垄断了，就象我们平时听到的长江、新鸿基、新世界等。在这些发展商垄断的状况下，通常不需要其他中介商来帮他们策划和销售楼盘，所以香港中原的一手代理业务的空间就变得非常有限了。我们的这个部门是属于中原的策划部，在空间越来越小的状况下，追溯到1992年开始，我们开始可以做一些国内楼盘的代理业务。例如、洛溪新城。在具体的运作中，我们这个中原的部门可以一条龙的对该楼盘进行策划、推广甚至是销售，当时的风向还是主要把大陆的楼拿到香港去推。但是，我们在做洛溪新城项目的同时，发现许多香港人买大陆楼一般都用于渡假，市场空间不大。越来越感觉到大陆本身就有非常庞大的消费能力和需求，所以我们打算在大陆开展自己的业务，93年开始，中原在上海设立了第一家分公司，94年的年中进入了广州市场，而在当年年底进入了北京。以前，我们主要从事把大陆楼拿到香港去进行推广，后来有了大陆的分公司，便开始直接运作内地的楼盘在内地销售了。[全文]     　　黄轩明对于楼市界来讲是一个行家，他对于楼市的很多观点非常精辟和到位。从他身上你能够收获到不少关于地产的知识以及一个地产人浸淫数年的更深层次的认识与体会，这绝对是一笔财富，让人如沐春风。 　　网易记者：让我们来讨论一下中介的模式：在房地产中介模式上，我国推行联合挂牌服务制，即同一套房子可以由多家中介商代理，而据我所知澳洲美国的房地产代理制采取的是独家代理，即同一套房子只能由一家中介商代理。这样做不仅可以杜绝价格扰乱市场的问题，可以把一些不良的中介公司淘汰，净化二手代理市场！您怎样看待这个制度，在广州，可否立例实行这样的一个制度呢？ 　　黄轩明：制度的好不好不是我们坐在这里讲，而是这个制度适不适合这个市场，为什么欧美的制度能够行得通呢？在于他们的楼市整个成交量和活跃程度没有国内那么高，而且相对来说是分散的，法规比较健全，每个人对于法制意识也比较有体会。两者的基础环境完全不同。而且在国外，每一个经纪人需要公司的支援是不多的，更多的是靠个人的关系以及客户对其的认同，但在国内不同，需要公司提供大量的支持，包括场地，广告，推广、设计、包装……这样周转量就转得很快，一套房子可能几天就要转出去了。而国外，量没有那么大，时效性也没有要求那么高。国外的独家代理制不是不好，但是却不适合国内的市场，尤其是象香港那么密集的城市就更加不合适了。[全文]     　　每一个中介人都会理财，这一点都不假，黄轩明有自己独特的看法。他好看老城区，对新城区的投资价值嗤之以鼻，他认为一套房子是否有投资价值是和房子的套现能力是成正比的。 　　网易记者：目前广州的经济不断发展，市民手上的余钱越来越多，投资理财成为大家现在一个热点的话题，请问您在个人理财方面，有无一些实质性的投资经历或者心得能够给到网友一种借鉴作用呢？对于广州投资热点，您认为将在那里显现？广州新城是否将成为一个热点？ 　　黄轩明：广州规划了很多东西，例如珠江新城、地铁物业。但是你现在看回珠江新城，和10年前相比没有太大的变化，地铁物业的价值也没有很好的得到体现。城市发展的热点总是有的，但是太多了，是否投资就是值得考究了。广州新城会不会成为一个热点的呢，我看要看回政策。但是５年内一定不会成为热点。单单以华南板块来看都需要发展，在城市的规划上是否有必要舍近而求远呢？对于目前近期的热点，我稍微看好东圃，毕竟属于市区。而且不少大的发展商不断进入，我看好这里的前景。[全文]   黄轩明和本网记者 黄轩明主持会议 黄轩明军训留影 黄轩明旅游留影 黄轩明主持会议 关于“地产名人访” 　　如果您是一位成功的业界精英或者您想推荐您理想中的地产名人来网易做客请与我们联系！ 电话：020-61210163-532 传真：020-61210163-540 背景资料 　　香港最具规模的地产代理公司——香港中原地产代理集团早已洞察先机，与珠江实业总公司属下的珠江广告公司强强联手，于1994年9月合作成立广州中原物业顾问有限公司。一直积极介入广州市的房地产领域，为当地房地产投资者及发展商提供全面而周到的优质服务。广州中原物业顾问有限公司的主要业务范围包括项目可行性研究分析、项目推广、策划销售、二手房地产买卖/租赁、物业评估/放盘、物业按揭/抵押等服务。[全文]   本网记者 欧阳星 李浩凌采访报道　　　专题制作 秦燕兰 --- 点此查看往期 --- 第一期：祈福集团彭磷基专访 第二期：富力集团陆毅专访 第三期：奥园集团张维伦专访