红星美凯龙复制万达模式 欲建100个城市综合体（三）

住宅项目反哺商业地产 红星集团或将面临资金压力

“预计到2020年将建成300家家居卖场和100家商业购物中心”，这是红星美凯龙集团近8年的规划。除此之外，红星美凯龙集团还计划在未来3-5年内就将城市综合体项目的数量提升到50家。

数据显示，截至目前，红星美凯龙的家居卖场数量为117家，包含家居卖场和购物中心的城市综合体在建项目为27家。这意味着按照红星美凯龙的计划，未来8年时间内还将新建超过150家家居卖场、70家购物中心、20家城市综合体配套项目。

而上述计划的建设无一不需要庞大的资金支持，以购物中心为例，按红星地产总裁谌俊宇向网易财经的介绍，除开拿地的成本，红星商业购物中心建设成本在4000元/平米左右，按其主打购物中心项目“爱琴海”15万平米的平均面积计算，红星商业一家购物中心的建筑成本在6-7亿元左右。

巨额资金需求怎么解决?红星美凯龙商业副董事长张华容称，红星美凯龙商业地产在资金上“有足够的准备”，而商业地产未来的资金募集方式不排除票据等形式，“公司一半左右项目是与当地开发商合作，这从一定程度上控制了土地上的成本”。

而谌俊宇则向网易财经表示，上述发展计划是逐年推进的。“未来我们的资金主要来源于三个方面，一个是城市综合体项目配套的高档住宅、商铺的出售;一个是租金的收入;一个是建成的自持物业向银行的抵押贷款”。

此外，谌俊宇还向网易财经透露，目前红星的城市综合体项目在许多一线城市和省会城市收到当地政府的欢迎，“在这些城市我们基本是零成本拿地，比如我们会以当地地价五成左右的价格拿地，而配套的住宅、商铺出售则会让我们的资金迅速回笼”。

一位不愿具名的分析师向网易财经表示，之所以城市综合体项目受到地方政府欢迎，“起码保证了项目在建设和开业初期可以为当地财政提供税收增长，项目旗下的诸多业态还能促进当地就业带动周边房价上涨，最重要的一点是这种快速的建设模式符合了地方政府领导追求短期政绩的需求”。

但即使在这种情况下，红星美凯龙集团也许仍面临资金的压力。数据显示，去年9月，红星美凯龙公布2012年度第二期中期票据募集说明书，拟发行金额为9亿元，期限5年，发行时间为9月21日。而就在22天前，该公司刚刚发行了今年第一期中期票据，募资6亿元，期限3年。

对于频繁募资的原因，红星美凯龙方面表示是用于补充运营资金或归还银行贷款。但除此之外，募集说明书还显示了红星美凯龙家居板块存在严重的资金链隐患。

数据显示，截至去年3月底，公司包括短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债等在内的各项有息债务合计已达104.60亿元，相当于公司同期净资产的164.15%。此外，截至2012年年末，资产负债率为71.50%。

而其2009、2010和2011年末的资产负债率分别为85.91%、75.54%和73.37%。分析师指出，红星美凯龙的高资产负债率使得其可能面临包括资金周转困难、筹资能力不足、综合偿债能力下降等诸多风险。